W praktyce nie brakuje przypadków, kiedy małżonkowie zawierają wspólnie umowę najmu komunalnego z Gminą, a następnie – w trakcie rozwodu – nie przeprowadzają podziału majątku wspólnego, a jeden z byłych małżonków dobrowolnie porzuca mieszkanie, nie interesuje się nim, nie ponosi żadnych opłat związanych z utrzymaniem lokalu. W takiej sytuacji ten z małżonków, który pozostał w mieszkaniu komunalnym, może mieć interes prawny, żeby wystąpić do Sądu z pozwem o ustalenie nieistnienie stosunku najmu komunalnego w stosunku do małżonka, który mieszkanie opuścił.

O ile umowa o najem komunalny co do zasady zawierana jest w formie pisemnej, o tyle nie ma przeciwskazań, aby do jej rozwiązania doszło przez działanie/ zachowanie. W jednym z wyroków, Sąd Najwyższy uznał, że definitywne opuszczenie lokalu należy rozumieć jako rezygnację z dalszego trwania stosunku najmu. To z kolei daje podstawę do sądowego ustalenia wygaśnięcia stosunku najmu między Gminą a małżonkiem, który mieszkanie opuścił.

W świetle art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, można żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma się w tym interes prawny. Przepis ten wskazuje na dwie przesłanki powództwa o ustalenie: interes prawny w ustaleniu oraz ustalenie powinno dotyczyć stosunku prawnego lub prawa, a nie okoliczności faktycznej.

Interes prawny występuje wtedy, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa. Niepewność ta powinna być jednak obiektywna, czyli zachodzić według rozumnej oceny sytuacji. Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. występuje tylko wówczas, gdy zachodzi potrzeba jego ochrony prawnej (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21. lutego 1997 r., sygn. akt: II CKU 7/97). Przez „interes prawny” w znaczeniu art. 189 k.p.c. rozumieć należy istniejącą potrzebę uzyskania korzyści w sferze sytuacji prawnej (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 15 kwietnia 1999 r., sygn. akt: I ACa 1046/98).

W sprawach o ustalenie nieistnienia stosunku najmu komunalnego takim interesem może być np. chęć wykupienia mieszkania, zamiany na mniejsze, podnajmu, itp.

Sprawę o roszczenie ze stosunku najmu nieruchomości wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości (art. 34 Kodeksu postępowania cywilnego). Co istotne, oprócz byłego małżonka, w takiej sprawie pozwanym będzie również Gmina, z którą zawarta jest umowna o najem komunalny.

Kancelaria adwokacka KJS Legal reprezentuje klientów w sprawach sądowych dotyczących rozwodu, ustalenia nieistnienia stosunku najmu, podziału majątku i innych. Przed założeniem sprawy w Sądzie, warto zasięgnąć opinii prawnika, który oceni, czy sprawa kwalifikuje się do rozpoznania i jaką strategię obrać w procesie.

Adwokat Joanna Susło
KJS Legal Kancelaria Adwokacka we Wrocławiu

Adwokat – Wrocław – KJS Legal